권리금, 창업을 위한 디딤돌일까 장애물일까

창업을 하려고 장소를 알아보다 보면 새로 시작하는 장소보다는 이전에 하던 곳을 인수하는 경우가 많습니다. 그럴 때 권리금이 등장합니다. 권리금의 액수는 상황에 따라 천차만별입니다. 인수하는 사람 입장에서는 권리금이 있어도 걱정, 없어도 걱정일 텐데 권리금에 대한 일상적인 의미부터 법률적인 부분까지 확인해 보겠습니다. 권리금에 대한 모든 궁금증, 풀어드릴게요.

권리금의 개념

권리금이란 기존에 이미 운영하고 있던 매장을 인수하면서 매장 보증금과 별개로 기존 운영자에게 지급하는 돈입니다. 2015년 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 법률적으로도 인정되기 시작했습니다.

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3

권리금은 임대인과 임차인의 거래하는 것이 아니라 기존 임차인과 신규 임차인 간의 거래 중에 지급하는 것입니다. 국토교통부에서 상가건물 임대차보호법을 기준으로 만든 상가건물 임대차 권리금계약서 양식을 참고하세요.

권리금의 종류

권리금은 세부적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉩니다. 이 세 가지를 종합하여 권리금으로 통칭합니다.

이 세 가지 외에도 허가권과 관련한 권리금도 있습니다. 업종 허가권 및 총판 등 독점 판매권이 필요한 부분에 대한 권리금으로, 가장 대표적인 것으로 담배를 판매할 권리인 전매권은 거리 제한도 있고 자격 요건이 까다롭기 때문에 권리금이 발생합니다.

바닥권리금

바닥권리금은 지역권리금 혹은 자리권리금이라고도 하는 이른바 자리 프리미엄입니다. 매장의 입지와 관련이 있는 것입니다. 유동인구가 많고 역세권일수록 바닥권리금은 높아집니다. 좋은 위치에 있다면 업종과 상관없이 어느 정도 매출을 보장받을 수 있기 때문입니다. 보통 바닥권리금은 상가주인인 건물주가 요구하기 때문에 계약서에 보증금에 포함시킨다면 나중에 보호받을 수 있습니다.

영업권리금

업종을 그대로 이어서 할 때에 일상적인 영업력을 초과하여 얼마나 벌어들일 수 있는지 초과수익력을 측정한 것이 영업권리금입니다. 영업권리금은 법적인 책정 기준이 따로 없습니다. 보통 1년 간 벌어들일 수 있는 순이익을 영업권리금으로 산정합니다. 또한 동종 업종으로 창업할 때에 의미가 있습니다.

단순히 매출만으로 영업권리금을 측정하면 이른바 뒷통수 맞을 가능성이 큽니다. 나쁜 마음을 먹는다면 외적으로 보이는 매출력을 부풀리는 것도 충분히 가능하기 때문입니다. 매출보다는 매입을 중심으로 매장의 영업력을 측정하는 것이 좋겠습니다.

영업권리금은 나머지 두 가지 권리금과 달리 국제회계기준에서도 영업권이라는 이름으로 인정하고 있습니다. 물론 이마저도 아예 일치하는 개념은 아닐 뿐더러, 국제회계기준에서는 영업권리금(혹은 영업권)을 최대한 보수적으로 보도록 하고 있습니다.

시설권리금

매장의 유형 시설을 감가상각을 적용해서 계산하는 가치입니다. 보통 5년의 감가상각 기간을 기준으로 계산합니다.

시설권리금은 기존 임차인이 창업할 때에 시설물에 투자한 금액을 일부 보전해주는 것입니다. 기존 시설물을 활용할 수 있는 동종 혹은 유사 업종일 때에 지급될 수 있겠죠. 대상이 명확하고 계산이 어렵지 않기 때문에 시설권리금으로 인한 분쟁은 잘 발생하지 않는 편입니다.

권리금의 책정

당연히 인수하려는 자는 권리금을 최대한 많이 받으려고 하고, 인수받으려고 하는 자는 권리금을 최대한 적게 주려고 합니다. 두 입장의 차이가 얼마나 큰지에 따라서 계약이 수월하게 진행되기도 하고, 어려움을 겪다가 최종적으로는 파기될 수도 있습니다. 권리금을 어떻게 책정하는지는 앞서 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금에 대해 설명하면서 함께 서술했습니다.

국토교통부에서는 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 상가 임대인과 임차인 간에 임대료 조정이 필요할 때 자문 감정평가사가 전문적인 평가와 분석을 통해 합리적인 수준의 공정임대료를 중재안으로 제시합니다. 이를 위해 국토교통부가 2021년에 한국감정평가사협회와의 업무 협약을 맺었습니다. 우선은 경기도(수원, 고양), 대전, 대구, 부산, 광주 6개 지역에서 선도적으로 시행한 후에 전국으로 확대될 계획입니다.

권리금의 보호와 권리금 회수 방법

장사가 잘 되는 경우에 임대인이 그 자리에 들어오는 등 횡포를 부릴 때가 있습니다. 이럴 때 임차인을 보호하기 위한 법령이 있습니다. 권리금 없이 들어간 경우에도, 계약 갱신이 끝난 이후에도 권리금은 보호받을 수 있습니다. 최초 계약서를 작성할 때에 ‘권리금은 인정하지 않는다’라는 특약 사항을 기재했을지라도 보호받을 수 있습니다.

임대인은 권리금을 반환할 의무가 없습니다. 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 가질 수 있으며, 임대인은 그 기회를 방해하지 않고 보호할 의무가 있는 것입니다. 기존 임차인은 자신에게 권리금을 줄 수 있는 신규 임차인을 원하겠죠. 이를 위해 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인은 임차인이 소개해준 사람과 임대계약을 체결해야 합니다.

임대인이 신규 임차인으로부터 권리금을 직접 받거나 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금 지급을 하지 못하도록 막으면 안 됩니다. 또한 새로운 임차인에게 보증금이나 차임(임대료)을 터무니없이 인상해서 새로운 임차인을 구하기 어렵기 만드는 경우, 정당한 사유 없이 기존 임차인이 소개한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하면 기존 임차인의 권리금 회수 행위를 방해하는 것으로 보아 임대인이 손해배상을 해야할 수 있습니다.

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 이런 것입니다. 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자격이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 기타 임대차를 유지하기 어려운 특별한 사유가 없으면 기존 임차인이 소개해준 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 혹은 기존 임차인과 임대인이 선택한 신규 임차인이 권리금 계약을 체결해서 권리금을 지급한다면 이것도 가능합니다. 또한 상가 건물이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않았거나 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우에는 신규 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있습니다.

임대인의 방해 행위로 인해 권리금을 회수하지 못했다면 계약 만료된 후 3년 이내에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 권리금을 임대인에게 받기 위한 것이 아니라 말그대로 손해배상입니다. 손해배상을 할 때에는 임차인이 책정한 권리금이 아니라 법원에서 권리금 감정 평가를 해서 이 금액에 대해 손해배상해야 합니다.

권리금이 법적으로 보호받기 위해서는 처음부터 계약서를 제대로 작성하는 것이 중요합니다. 국토교통부에서 만든 상가건물 임대차 권리금거래계약서 표준 양식을 참고하시기 바랍니다.