지난 포스팅에서 상가건물 임대차보호법의 적용범위와 계약 갱신과 관련한 내용들을 알아봤습니다. 이번에는 상가건물 임대차보호법의 성격과 함께 임차인의 재산을 보호하기 위해 부여되는 다양한 권리들에 대해 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 상가에 들어가면서 염려하는 것 중 하나가 임대인(건물주)에게 무슨 일이 생기면 혹시 상가에 대한 돈을 날리지는 않을까 하는 부분이죠. 대항력과 우선변제권, 상가보증금보장신용보험에 대해 알아보면서 이 부분에 대한 걱정을 해결해보도록 하겠습니다.
상가 임대차보호법(상가건물 임대차보호법/상가임대차법)은 영세한 임차인을 보호하기 위한 목적으로 만들어진 법입니다. 그렇기 때문에 임대인과 임차인 계약당사자들의 의사와 관계 없이 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 또한 상가건물 임대차에 대해서는 민법보다 우선해서 적용됩니다.
임차인의 보호를 위해서 임대차기간의 보장, 차임이나 보증금 증액 제한, 대항력의 부여, 권리금 회수 기회 보호, 보증금 우선변제권 인정 등의 특례를 규정하고 있습니다.
차임이란 임차물 사용의 대가로 지급하는 금전 등을 이야기합니다. 좀더 쉽게 이야기하면 임차인의 입장에서 지불하는 임차료, 월세 혹은 전세 등인 거죠. 흔히 이야기하는 임대료는 건물주 혹은 임대인의 입장에서 말하는 것입니다.
대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다. 건물의 주인이 바뀌었다고 해도 마음대로 쫓아낼 수 없다는 것입니다. 임차인이 상가 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력의 효력이 발생합니다. 이 대항력과 관련한 부분은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 동일하게 적용됩니다.
임차상가건물에 경매가 실시되어 건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 하지만 보증금을 전액 받지 못한 경우라면 대항력이 그대로 남아있으므로 임차권 역시 소멸하지 않습니다. 이처럼 대항력은 건물의 소유 여부와 상관없이 임차인의 재산을 보호하기 위한 것입니다.
우선변제권이란 임차인이 임차보증금을 우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 마찬가지로 건물의 인도, 사업자등록 신청이 필요하며 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.
우선변제권이 있다면 임차상가건물이 경매 혹은 공매되었을 때 다른 후순위권리자나 채권자들에 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 그렇기 때문에 계약서에 확정일자를 부여받는 것은 선택이 아니라 필수라고 할 수 있겠네요.
확정일자란 상가건물임대차계약서가 유효함을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물 소재지 관할 세무서에서 신청하면 됩니다.
확정일자를 부여받기 위해서는 확정일자 신청서, 상가 도면, 계약서 원본, 신분증이 필요합니다. 사업자등록 신청과 동시에 확정일자 부여를 받을 때에는 확정일자 신청서를 제출하는 대신 사업자등록 신청서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출하면 됩니다. 사업자등록 정정신고할 때에도 마찬가지입니다.
전세보증보험처럼 상가보증금에 대해서도 상가보증금보장신용보험에 가입할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권 등 임차인의 권리에 대해 규정하고는 있으나 어떠한 일이 발생할지는 모르기에 상가보증금보장신용보험에 대해서도 알아두면 도움이 될 것입니다.
임대차기간이 1년 이상인 사업자등록 대상 건물이라면 가입이 가능합니다. 단, 지역별 보증금액 범위 이내의 계약이어야 합니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 가입한 임차인이 가입할 수 있으며, 전대차계약에 따른 전차인은 가입할 수 없습니다.
임차보증금 전액에 대해 임대차기간동안 가입할 수 있으며, 보험요율은 연 0.324%입니다. 임대차계약이 해지 또는 종료된 이후에 임차보증금을 반환받지 못할 경우 임차보증금 중 미회수금액을 받을 수 있습니다.
임차물건의 등기부등본상 압류, 가압류 등 임대인의 소유권 행사에 제한이 있거나 상가건물의 시가 평가가 어려운 경우 등 보증보험의 가입이 제한될 때도 있으니 보증보험 가입이 가능한지를 미리 알아두는 것도 좋겠습니다. 실제로 가입을 진행하지 않더라도 보증보험 가입이 가능하다는 건 최악의 경우는 피할 수 있다는 것이니까요.
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