상가 계약의 고수가 되어 봅시다 (feat.계약금, 중도금, 잔금)
좋은 입지를 발견했으면 이제 상가 건물 계약이 필요합니다. 많은 분들이 상가건물을 임차해서 매장을 운영하실텐데 무조건 공인중개소에 맡기는 게 아니라 상가건물 임대차보호법에 대해서도, 이미 영업 중이었던 상가에 들어가려면 권리금에 대해서도 알아둬야겠지요.
상가 건물 계약을 진행하려면 가장 먼저 계약금을 지급하고 중도금과 잔금을 치르면 이제 영업을 시작할 수 있습니다. 계약금과 중도금, 잔금은 무엇이고 어떻게 정하는 것일까요? 아는 만큼 손해는 줄이고 이익은 늘릴 수 있습니다. 이 포스팅에서는 계약금과 중도금, 잔금에 대해 알아보겠습니다.
상가건물 임대차 표준계약서
법무부에서는 임대인과 임차인 모두를 보호하기 위해 상가건물 임대차 표준계약서를 제공하고 있습니다. 상가건물 임대차 표준계약서에는 법률적으로 꼭 필요한 내용을 담아두었는데, 보증금과 차임(월세)뿐 아니라 계약금, 중도금, 잔금에 대한 내용을 기재하도록 되어 있습니다.
계약금, 중도금, 잔금처럼 거래금액을 입금할 때에는 언제나 계약당사자 간에 주고받아야 나중에 문제가 생기지 않는다는 것도 꼭 기억하세요.
계약금이란
계약금이란 어떠한 계약을 맺기 위해 지급하는 돈을 말합니다. 부동산 계약을 할 때 가장 먼저 지급하는 돈입니다. 분양, 매매, 임대 모두 해당합니다. 부동산 계약 시 계약금을 주고받음으로써 계약이 체결되었다는 증거로 봅니다. 보통 계약서를 작성할 때 거래가격의 10%를 계약금으로 지급합니다.
그런데 이 계약금이 중요한 이유는 당사자 간에 다른 약정이 없이 어느 한 쪽의 일방적인 상황 또는 변심으로 인해 계약이 해지될 때 해약금이 되기 때문입니다. 매도인 혹은 임대인이 계약 해지를 원할 때에는 계약금의 2배를 지급해야 하며, 매수인 혹은 임차인이 계약 해지를 원할 때에는 계약금을 포기해야 합니다. 이를 좀더 분명히 하기 위해 특약으로 위약금에 대한 내용을 넣기도 합니다. 같은 금액이지만 위약금은 계약불이행이 발생하는 즉시 지급해야 합니다.
계약금은 대출이 되지 않습니다. 그렇기 때문에 중도금과 잔금은 대출로 마련하더라도 최소 계약금은 있어야 계약을 진행할 수 있습니다.
가계약금
정식 계약을 체결하기 전에 구두계약과 함께 주고받는 돈을 보통 가계약금이라고 합니다. 가계약금은 법률용어는 아니며, 계약금보다는 소액일 경우가 많습니다. 가계약금 역시 계약금처럼 보는 경우도 있지만 엄밀히 말하면 계약금처럼 법으로 보장하는 것은 아닙니다.
하지만 매매대금이나 잔금 지급일자 등을 협의한 기록이 있다면 매매계약이 성립된 것으로 보는 판례가 많습니다. 그래서 가계약금에 대한 내용을 분명히 하기 위해 문자나 음성, 문서로 증거를 남기기도 합니다. 문자메시지나 카톡으로 계약에 대한 구체적인 내용을 합의하거나 음성으로 통화하거나 대화한 내용을 남길 수 있습니다. 녹음을 할 때에는 녹음을 하고 있다는 것을 상대방에게 알리고 동의를 얻어야 법적효력이 분명해집니다. 그리고 가계약에 대한 내용까지 계약서 형태로 남긴 후에 정식계약은 추후에 하는 방법도 있습니다.
중도금
상가건물 계약을 체결하면서 지급하는 거래 금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다. 중도금은 계약금을 제외한 거래 금액의 일부를 나눠서 내는 돈을 말합니다. 보통 계약금을 10% 했으면 중도금은 40%에서 60%로 책정하는 경우가 대부분이지만 상황에 따라 서로 합의하에 중도금을 생략할 수 있습니다.
중도금을 주고받았다면 반드시 계약을 이행하겠다는 의미로 보아 중도금까지 지불이 되었다면 이때부터는 일방적인 계약 해지는 어렵습니다. 중도금을 주고받은 후에 계약을 해지하려면 법적으로 손해배상의 문제가 생길 수 있습니다. 물론 서로 합의를 한다면 중도금 지급 이후에 해지하는 것도 가능합니다. 중도금을 주고받을 때에는 지급 내용이 적힌 영수증을 주고받는 것이 혹시 생길 문제를 방지하는 데 도움이 됩니다.
잔금
잔금은 거래금액에서 이미 지급한 계약금과 중도금을 제한 나머지 금액입니다. 법적용어로는 잔대금이라고도 합니다. 계약금을 거래 금액의 10% 정도 지급하는 게 통상적이라면 잔금은 입주하는 날에 지급하는 게 일반적입니다. 잔금 지급과 함께 거래가 완료된다고 생각하시면 되겠습니다. 잔금을 지급할 때에는 중도금을 지급할 때와 마찬가지로 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 주고받는 것이 좋습니다.
잔금을 지급하기 전에 한번더 계약을 점검하시고 상가 건물의 상태도 확인해 보세요. 처음 계약서를 작성할 때와 동일한 상황인지 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것도 좋습니다.