상가 임대차보호법 알고 똑소리나는 임차인 되기(1)

자신이 소유한 상가에서 매장을 운영하는 사장님도 계시지만 대부분은 임차인으로 상가를 임대하는 경우가 대부분입니다. 상가 임대차보호법으로 임차인의 권리를 보호하기 위한 다양한 장치들이 있지만 제대로 알지 못한다면 모르고 넘어갈 수도 있겠죠. 가장 기본적이면서 필수적인 내용들을 함께 살펴보겠습니다.

상가 임대차보호법이란

상가 임대차보호법은 계약기간을 일정기간 보증함으로써 임차인들이 갑작스레 영업을 하지 못하는 상황을 방지해서 임차인들을 보호하기 위한 법률입니다. 정확히는 상가건물 임대차보호법이며, 다른 부동산 관련 법률과 달리 주택 임대차보호법과 함께 법무부와 법제사법위원회 소관입니다. ‘계약’에 대한 내용을 다루고 있기 때문입니다.

대항력의 부여, 임대차 존속기간의 보장, 보증금 증액 범위 제한 등 임차인의 권리를 보호하는 내용이 많지만 임차인을 무조건적으로 보호한다기보다는 법률에 의해 임대인과 임차인 간에 지켜야 할 법률관계들을 규정하고 있습니다. 단, 일정 보증금 이하의 계약에 적용되기 때문에 적용 범위를 확인해야 합니다.

상가 임대차보호법의 적용 범위

상가 임대차보호법은 영세한 세입자를 보호하기 위한 법으로, 2018년 1월 26일 이후 체결 혹은 갱신된 상가건물 임대차 계약의 경우 보증금액이 아래 표에 있는 기준 이하일 경우에 적용됩니다. 이전에 체결 혹은 갱신된 계약은 대한민국 법원 인터넷 등기소 ‘소액임차인의 범위 등 안내’에서 확인할 수 있습니다.

서울특별시	6천 5백만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	5천 5백만원 이하
광역시(위에 포함된 지역 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천 8백만원 이하
그 밖의 지역	3천만원 이하

보증금액이 한도를 초과하는 경우에도 대항력, 계약갱신, 권리금, 폐업으로 인한 해지, 표준계약서 작성과 관련한 일부 규정은 적용됩니다.

계약 갱신 관련 상가 임대차보호법 주요 내용

상가 임대차보호법은 영세한 임차인을 보호하는 것을 우선하지만 그와 함께 임대인의 정당한 권리도 보호하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

💠 계약갱신요구권

임차인은 계약기간 만료 전 6개월 전부터 한 달 전까지는 갱신요구 의사를 밝혀야 합니다. 상가 세입자가 갱신요구권을 행사하면 건물주는 정당한 사유가 없는 한 무조건 받아들여야 합니다. 계약갱신요구권은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 행사할 수 있습니다.

이 때 갱신이란 기존 계약과 동일한 조건(계약기간, 계약금액 등)으로 계약이 연장된다는 것입니다. 다만 임대료는 어느 정도까지는 인상할 수 있으며, 총 계약기간에는 제한이 있습니다. 계약갱신요구권은 전체 상가임대차 기간 10년 안에서만 행사할 수 있습니다.

임차인에게 10년의 계약기간을 보장해주었기 때문에 임대인에게는 임차인의 동의 여부와 관계없이 5% 한도 안에서 임대료를 인상할 수 있는 권리를 부여했습니다.

💠 계약갱신거절권

임차인에게 계약갱신요구권이 있다면 임대인에게는 계약갱신거절권이 있습니다. 하지만 법률상에 정해진 사유에 해당할 때에만 거절권을 행사할 수 있습니다.

부정한 방법으로 임차했거나 3회 이상 임대료를 연체하는 등 임차인의 잘못이 있을 때 거절할 수 있습니다. 혹은 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 계약의 대상이 되는 건물이 철거하거나 재건축해야 하는 경우 등에만 거절권을 행사할 수 있습니다.

💠 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 아무런 요구를 하지 않은 상황에서 자연스럽게 갱신되는 것입니다. 계약갱신요구권은 보증금액 규모와 상관없이 임차인이라면 누구든지 행사할 수 있지만, 묵시적갱신은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 인정되지 않습니다.

묵시적으로 갱신된 상가의 임대차계약기간은 1년으로 총 계약기간에 대한 제한은 없습니다. 그리고 임대료 인상도 할 수 없습니다. 이 부분이 계약갱신요구권에 의한 계약기간 연장과의 차이입니다.

상가 임차인의 경우 계약기간이 만료되지 않아도 임대인에게 해지를 통보한 후 3개월이 지나면 상가임대차계약은 해지됩니다. 하지만 임대인은 중도 해지 통보를 할 수 없습니다.

다음 포스팅에서는 상가 임대차보호법으로 임차인에게 주어지는 대항력에 대한 부분을 알아보도록 하겠습니다. 상가 임대차보호법에 대해 알고 똑소리나는 임차인이 되어 봅시다.